GIÁ ĐẤT VÀ CÂU CHUYỆN TẤM ÁO

Muốn bàn việc quản lý giá đất, xin cho tôi bắt đầu bằng câu chuyện về tấm vải thô.

Ở nhà máy dệt, người chủ bán vải nguyên liệu cho xưởng may. Vải được cắt, thiết kế, gia công, rồi chuyển qua các khâu phân phối. Khi qua tay thương lái, ra tới cửa hàng và cuối cùng đến tay người tiêu dùng, nó đã trở thành những sản phẩm hấp dẫn: áo sơ mi, váy, comple… Từ tấm vải ban đầu đến bộ quần áo treo trên kệ, giá đã được cộng thêm nhiều lần.

Nếu thay “tấm vải” bằng “mảnh đất”, ta sẽ thấy một hình ảnh tương tự: Các doanh nghiệp bất động sản giống như những xưởng may, còn thị trường chuyển nhượng mua đi bán lại chính là khâu phân phối. Người mua cuối cùng, như khách hàng trong cửa tiệm, vẫn phải trả cái giá đã qua nhiều tầng nấc.

Việc định giá và quản lý giá đất cũng vậy. Lâu nay, cơ quan quản lý định giá đất chủ yếu dựa trên các giao dịch dân sự trên thị trường rồi điều chỉnh. Tuy nhiên, dữ liệu tham chiếu về đất thường thiếu chính xác, thiếu ổn định, khiến giá cơ quan quản lý đưa ra thường chậm hơn so với thị trường. Có thể hình dung, đó giống như việc “soi” giá quần áo ngoài chợ để suy ra giá vải thô.

Để khắc phục những tồn tại trên, dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi đề xuất chia giá đất thành hai “ngăn”: giá sơ cấp và thứ cấp.

Giá sơ cấp là giá do cơ quan quản lý ấn định thông qua bảng giá đất. Bảng này được xây dựng theo từng loại đất, khu vực, vị trí, thậm chí chi tiết đến từng thửa đất nếu có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu đầy đủ. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định định kỳ 5 năm một lần, áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) để linh hoạt điều chỉnh tăng, giảm theo từng loại đất và khu vực.

Điểm đặc biệt lần này là ở chỗ: bảng giá đất và hệ số K này sẽ áp dụng chung cho cả doanh nghiệp, cá nhân để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê, thuế sử dụng đất…) thay cho cơ chế “hai thang giá” trước đây (doanh nghiệp xác định theo giá đất cụ thể, cá nhân xác định theo bảng giá đất).

Trong khi đó, giá thứ cấp là giá mà người dân tự thỏa thuận khi chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp thì cơ quan quản lý không can thiệp. Cách chia này nhằm “hạ nhiệt” giá đất sơ cấp, giống như chủ xưởng vải bán vải thô theo bảng giá niêm yết sẵn, thay vì đi tham khảo giá quần áo ngoài chợ, với kỳ vọng kéo giá bán lẻ xuống mức dễ thở hơn cho người mua.

Ý tưởng nghe qua có vẻ hợp lý. Nhưng liệu giá bất động sản đến tay người mua có thực sự giảm? Điều này không ai dám chắc. Giá cuối cùng phụ thuộc vào một công thức phức tạp, từ chi phí đầu tư, nguồn cung, lãi suất, sức mua... Vải thô có thể giảm giá, nhưng quần áo ngoài cửa hiệu chưa chắc đã rẻ, nếu chủ cửa hàng muốn giữ giá hoặc hàng hóa khan hiếm.

Việc dùng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai cho cả doanh nghiệp và cá nhân có thể giúp minh bạch hóa quy trình, đơn giản cách tính và giảm nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, hơn 60% các vụ khiếu nại, tố cáo đông người hiện nay liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cho thấy đây là vấn đề rất nhạy cảm.

Theo dự thảo, giá bồi thường cho người dân sẽ được tính dựa trên bảng giá đất và hệ số K. Về logic, nếu bảng giá đất được áp dụng cho các dự án của doanh nghiệp, giúp họ giảm nghĩa vụ tài chính so với cơ chế hiện hành (giá đất cụ thể), thì khi dùng chính bảng giá này để tính bồi thường cho người dân (thay cho việc xác định giá đất cụ thể) sẽ dẫn đến mức bồi thường cũng sẽ thấp tương ứng. Dù cơ quan quản lý có bổ sung các chính sách hỗ trợ như ổn định đời sống, chuyển đổi nghề hay tái định cư, những khoản này vẫn khó có thể bù đắp đầy đủ giá trị thực tế của mảnh đất bị thu hồi.

Có ý kiến cho rằng nhiều người dân khi nộp thuế thì mong giá thấp, nhưng khi bị thu hồi lại muốn giá cao. Lập luận này thoạt nghe có lý, nhưng chưa thật sự công bằng. Không phải ai cũng từng được mua đất ở thị trường sơ cấp với giá “bình ổn”. Với người bị thu hồi, khoản bồi thường nhiều khi là cả sinh kế, nên không thể so sánh đơn giản với nghĩa vụ tài chính.

Theo tôi, điều quan trọng là phải phân biệt rõ hai mục tiêu. Giá đất sơ cấp có thể áp bảng giá đất do địa phương ban hành và hệ số K để thủ tục đơn giản, chi phí đầu vào minh bạch, doanh nghiệp an tâm phát triển. Nhưng khi bồi thường, giá đất cần được định giá cụ thể, phản ánh đúng giá trị thị trường, để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân và giảm thiểu khiếu kiện.  

Nếu chỉ tập trung vào việc giảm giá sơ cấp mà không đồng thời cải thiện nguồn cung và bảo đảm cân bằng cung – cầu, thì thị trường bất động sản vẫn khó khăn, giá đất vẫn cao. Bởi đất không giống tấm vải hay bộ quần áo: nó không chỉ là một loại tài sản, mà còn là nơi cắm rễ cuộc sống, lưu giữ ký ức và nuôi dưỡng tương lai của mỗi người, mỗi gia đình.

Vậy nên, hãy để cách tính giá đất mới phát huy vai trò công cụ quản lý khi áp dụng cho các doanh nghiệp. Nhưng khi bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi, cần tính toán sao cho công bằng và sát với giá trị thực tế nhất. Bởi đôi khi, một tấm vải thô không chỉ để may quần áo, mà còn để giữ ấm cả một cơ thể, một gia đình.

Tác giả: Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Bài viết được đăng trên báo Dantri ngày 06/09/2025: https://dantri.com.vn/tam-diem/gia-dat-va-cau-chuyen-tam-ao-20250905195951318.htm