GIÁ ĐẤT: "PHÂN LÀN" ĐỂ QUẢN LÝ

Có lần tôi hỏi một người bạn làm môi giới bất động sản: “Ông biết thứ gì ở nước ta tăng nhanh hơn giá xăng không?”

Cậu ấy mỉm cười, đáp ngay như một phản xạ: “Giá đất chứ gì!”

Chúng tôi cùng bật cười, nhưng trong nụ cười ấy vẫn có chút chùng xuống. Ai cũng hiểu, giá đất ở những năm qua không chỉ đều đặn leo thang, mà đôi khi còn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Câu chuyện giá đất vốn đã nóng, nay càng được quan tâm hơn khi dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đưa ra một thay đổi đáng chú ý: dùng bảng giá đất thống nhất để xác định giá cho các cá nhân, doanh nghiệp. Nói nôm na, thay vì để giá đất bám sát biến động thị trường, Nhà nước sẽ “cầm lái” chặt hơn. Nghe qua thấy hợp lý, nhưng không ít người băn khoăn: nếu siết tay lái quá, thị trường sẽ vận hành ra sao?

Theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, Nhà nước có bốn phương pháp định giá: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Nói dễ hiểu: phương pháp so sánh là nhìn nhà hàng xóm bán bao nhiêu để ước giá nhà mình; thu nhập là tính lợi ích kinh tế mảnh đất mang lại rồi quy ra giá; thặng dư là lấy giá bán dự án trừ chi phí, phần còn lại chính là giá đất; còn hệ số điều chỉnh thì nhân giá trong bảng giá đất với một con số để phù hợp tình hình thực tế (thường gọi là hệ số K). So với Luật đất đai 2013, quy định hiện nay đã rõ ràng hơn, giúp cơ quan quản lý và doanh nghiệp bớt lúng túng. Nhưng thực tế thì định giá đất vẫn bị xem là “nút thắt” trong thực thi.

Vấn đề là, định giá trên thực tế lại không hề đơn giản. Dữ liệu tham chiếu như giá chuyển nhượng, giá thuê… biến động liên tục, giống như vé máy bay mùa cao điểm. Thêm nữa, cách tính hiện nay chủ yếu dựa vào dữ liệu quá khứ, nên giá đất thường “đi sau” thị trường, khó phản ánh giá trị tương lai của thửa đất cần định giá. Nếu Nhà nước chỉ chạy theo biến động thị trường để định giá, vai trò điều tiết sẽ bị giảm đi.

Để khắc phục những bất cập trên, điểm mới của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này là đề xuất tách bạch xác định giá đất thành hai loại. Giá đất sơ cấp (khi Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) sẽ dựa vào bảng giá do Nhà nước ban hành, áp dụng thống nhất cho cả doanh nghiệp, cá nhân. Giá đất thứ cấp (mua bán, góp vốn giữa cá nhân và tổ chức với nhau) để các bên tự thỏa thuận theo biến động thị trường. Để dễ hình dung, việc phân biệt này giống như chia làn đường cho ô tô và xe máy: trước đây đều đi trên cùng làn nhưng tới đây mỗi bên chạy theo làn riêng, dễ quản lý tốc độ. Nhà nước “nắm” giá ở sơ cấp để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, từ đó kỳ vọng kéo giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Nhưng câu hỏi nhiều người vẫn quan tâm là: giá nhà có thực sự giảm không? Thực tế, giá bất động sản khi đến tay người mua chịu tác động của nhiều yếu tố: chi phí đầu tư, phát triển (trong đó có giá đất), nguồn cung sản phẩm, lãi suất, sức mua và cả mức độ “nhiệt tình” của giới đầu cơ. Nếu chỉ giảm giá đất ở thị trường sơ cấp mà không kiểm soát việc “thổi” giá ở thị trường thứ cấp, không cải thiện nguồn cung, thì giá cuối cùng đến tay người mua vẫn cao, chẳng khác nào giảm giá gốc từ nhà sản xuất nhưng người bán lẻ vẫn giữ nguyên giá món hàng này trên kệ.

Vì vậy, song song với việc chủ động định giá sơ cấp, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh cải cách thủ tục để tăng nguồn cung, thúc đẩy hơn nữa việc số hóa dữ liệu đất đai và minh bạch thông tin.  

Một số người lo ngại rằng nếu bảng giá đất được dùng để tính đơn giá bồi thường, giải tỏa, thì mức giá có thể thấp hơn so với thị trường. Mặc dù dự thảo có đề xuất điều chỉnh bảng giá đất thông qua hệ số K, nhưng câu hỏi đặt ra là: hệ số này sẽ được xác định ra sao để bảo đảm công bằng khi hệ số này dùng để áp dụng “vo” cho cả một khu vực, vị trí? Giá đất áp cho doanh nghiệp có thể được “bình ổn”, nhưng đối với người dân bị thu hồi đất, mức giá bồi thường vẫn cần sát với thị trường; nếu không, có thể phát sinh nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện.

Câu chuyện quản lý giá đất cũng giống như lái xe đường dài: giữ tốc độ vừa phải, tránh phanh gấp hay nhấn ga quá mạnh, và phân làn rõ ràng. Việc ấn định giá đất sơ cấp có thể giúp duy trì tốc độ ổn định, nhưng để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, cần thêm nhiều công cụ khác: chống đầu cơ, cải thiện nguồn cung, minh bạch và số hóa thông tin dữ liệu…

Nhiều người bảo, nếu giá đất cứ tăng đều như mấy năm qua, cách đầu tư khôn ngoan nhất là mua đất rồi… ngồi chờ. Nhưng chờ thế nào để thị trường không biến thành cuộc đua “thổi bong bóng” giá lại là chuyện khác. “Phân làn” định giá có thể giúp xe chạy thẳng hàng, tuy nhiên câu chuyện không chỉ vạch làn mà còn là không để xảy ra ùn tắc. Ở đây, có lẽ một trong những yếu tố quan trọng nhất nằm ở vấn đề hài hòa lợi ích trong việc định giá đất khi tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng, với tinh thần người dân là trung tâm của mọi chính sách.

Tác giả: Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Bài viết được đăng trên báo Dantri ngày 15/08/2025 (Link: https://dantri.com.vn/tam-diem/gia-dat-phan-lan-de-quan-ly-20250815073051551.htm)

‍